19 Déc

Règles hypothécaires: Ottawa resserre les conditions à nouveau

Conseils hypothécaires

Posted by: Frederic Pichette

À l’automne 2016, de nouvelles règles hypothécaires entraient en vigueur partout au pays. Celles-ci ne s’appliquaient que sur les prêts assurables, soit ceux pour lesquels la mise de fonds représente moins de 20 % de la valeur d’achat totale de la maison.

À partir du 1er janvier 2018, même les emprunteurs qui ne doivent pas assurer leur financement hypothécaire feront face à un resserrement de conditions. Contrairement à la précédente vague de nouvelles règles qui touchaient principalement les premiers acheteurs et les jeunes ménages, ces changements vont surtout affecter ceux qui sont déjà propriétaires ou qui cherchent un refinancement.

Avec ces mesures, le gouvernement fédéral tente de réduire l’endettement des ménages canadiens et d’éliminer des situations trop risquées pouvant mener à des reprises de financement.

Ainsi, tous les dossiers des acheteurs qui désirent un financement hypothécaire seront dorénavant soumis à une simulation de crise (stress test) plus stricte. Cette technique de gestion du risque a pour objectif d’évaluer les capacités de l’emprunteur à acquitter ses responsabilités financières dans l’éventualité de changements défavorables, comme une hausse des taux d’intérêt.

Avec les récentes hausses des taux d’intérêt, l’exercice est d’autant plus nécessaire. Des études démontrent qu’une augmentation d’un seul point de pourcentage des taux d’intérêt pourrait placer plusieurs ménages dans des situations précaires.

Pour obtenir un prêt, les acheteurs avec une mise de fonds de plus de 20 % devront se qualifier pour le taux d’intérêt consenti majoré de 2 % ou, s’il est plus élevé, le taux de référence de 5 ans fixé par la Banque du Canada. De façon concrète, si le taux contractuel est de 3 %, on évaluera si l’emprunteur sera en mesure de payer son hypothèque s’il montait à 5 %.

Les règles mises de l’avant en 2016 pour les prêts assurés n’utilisent quant à elle que le taux de la banque centrale pour la simulation de crise.

Dans les deux cas, cela a pour effet de diminuer le montant maximal d’emprunt que peuvent octroyer les institutions financières.

Cependant, si les mesures de 2016 ont quelque peu réduit l’accès à la propriété pour une tranche d’acheteurs, les plus récentes ont plus d’impact auprès des individus financièrement à l’aise. Comme l’explique Denis Doucet, directeur de la formation à l’Académie Multi-Prêts, «ces gens vont choisir une maison qui est un peu moins dispendieuse et qui va rentrer à l’intérieur des nouvelles limites.»


 

13 Déc

Baisse des logements disponibles, hausse de la location de condos

Nouvelles hypothécaires

Posted by: Frederic Pichette

PIERRE SAINT-ARNAUD
La Presse Canadienne
Montréal

Il est devenu plus difficile de se trouver un logement au Québec en 2017, et ce, malgré une augmentation du nombre de logements offerts et du nombre de condominiums mis en location.

Les données annuelles publiées mardi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) montrent une diminution du taux d’inoccupation partout au Canada, qui est passé de 3,7 % en octobre 2016 à 3,0 % en octobre 2017, ce qui ramène le taux national à sa moyenne sur 10 ans.

Au Québec, le taux d’inoccupation a diminué d’un point de pourcentage complet, passant de 4,4 % à 3,4 % entre octobre 2016 et octobre 2017.

Parmi les régions métropolitaines, c’est à Montréal que l’on retrouve le taux d’inoccupation le plus faible – une constante historique – à 2,8 %, une baisse de 1,1 point de pourcentage. C’est toutefois la région Ottawa-Gatineau qui a connu la chute la plus importante, soit de 2,5 points, alors que le taux d’inoccupation y est passé de 6,3 % à 3,8 % en un an.

Le taux le plus élevé de logements disponibles, au Québec, est à Saguenay, où il se situe à 6,8 %. À l’opposé, les villes de Granby en Montérégie et de Sainte-Marie, en Beauce, présentent les taux d’inoccupation les plus faibles, à 1,5 %, suivies de près par Val-d’Or et Gaspé, qui affichent 1,7 % de logements disponibles.

Par ailleurs, c’est au Québec que l’on retrouve les loyers les moins chers au Canada, soit à Trois-Rivières (594 $), Saguenay (605 $) et Sherbrooke (631 $). Le loyer moyen au Québec se situe à 735 $, une augmentation de 1,9 % par rapport à l’an dernier.

Du côté des condominiums, la SCHL note que dans les trois plus importantes régions métropolitaines (Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau), le nombre de copropriétés offertes en location a connu des augmentations. Pourtant, les taux d’inoccupation de condos à louer ont chuté dans les trois régions, ce qui dénote un appétit des locataires pour des logements plus neufs, bien que ceux-ci soient plus chers.

Au Nouveau-Brunswick, la SCHL fait état d’une importante baisse du taux d’inoccupation qu’elle attribue à une augmentation de l’immigration, la croissance de l’emploi et des départs moins nombreux de la province. Le taux est ainsi passé de 6,6 % l’an dernier à 4,1 % cette année, un repli de 2,5 points de pourcentage.

Ailleurs au pays, les plus bas taux d’inoccupation ont été enregistrés à Kelowna (0,2 %), Abbotsford-Mission (0,2 %), Victoria (0,6 %) et Vancouver (0,9 %), en Colombie-Britannique, ainsi qu’à Kingston (0,7 %) et Toronto (1,0 %) en Ontario.

Le taux d’inoccupation le plus élevé, à 9,6 %, a été constaté à Saskatoon en Saskatchewan. Les loyers mensuels moyens les plus élevés, pour un appartement de deux chambres, ont été enregistrés à Vancouver (1552 $), Toronto (1404 $) et Calgary (1247 $).

Locataires et propriétaires inquiets

Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) accueille ces données avec une certaine consternation, notant que le taux d’inoccupation de Montréal, à 2,8 %, est en deçà du «seuil d’équilibre» de 3 %.

L’organisme estime que ces chiffres devraient inciter les gouvernements à investir davantage dans les logements sociaux.

«196 000 ménages québécois paient plus de la moitié de leur revenu pour se loger», a rappelé la porte-parole du FRAPRU, Véronique Laflamme, en entrevue avec La Presse canadienne.

Mme Laflamme se dit «inquiète d’un retour à une pénurie sévère dans les prochaines années, en particulier pour les familles». Elle ajoute que la proportion de logements inoccupés est également tombée à des seuils nettement insuffisants à Granby, Sainte-Marie, Val-d’Or et Gaspé.

«La baisse nous alarme, surtout dans certaines régions comme l’Abitibi et la Gaspésie, où il y a des booms économiques importants, a-t-elle fait valoir. Avec des taux qui approchent les 1 %, ça nous inquiète pour les locataires plus vulnérables de ces régions qui, souvent, n’ont pas d’autre endroit où aller.»

Au passage, elle reproche au gouvernement de Philippe Couillard d’avoir coupé les enveloppes spéciales dédiées aux logements sociaux dans les régions éloignées.

Le FRAPRU note par ailleurs la hausse du nombre de condos offerts en location, un phénomène qui n’a rien pour rassurer l’organisme de défense des locataires.

«Ce sont des logements qui se louent beaucoup plus cher que les logements locatifs traditionnels, souligne Mme Laflamme. Ça pousse tous les loyers à la hausse et, dans les quartiers où l’on construit des tours à condo, ç’a des conséquences sur l’embourgeoisement des quartiers qui, à long terme, pousse les ménages plus pauvres en dehors du quartier.»

De son côté, l’Association des propriétaires du Québec (APQ) estime qu’un taux d’inoccupation de 3,4 % «n’est pas un bon signe».

L’Association affirme que les augmentations de loyer – qui sont réglementées par la Régie du logement – sont dérisoires et empêchent les propriétaires de procéder aux rénovations et mises à norme requises dans le parc locatif existant.

Par ailleurs, les propriétaires se disent eux aussi très inquiets de la croissance de popularité de la location de condos, qu’ils qualifient de «concurrence déloyale».

«Les gens semblent avoir une attirance pour les condos, des logements qui sont plus neufs et au niveau locatif, lorsqu’on a des logements qui sont plus âgés, c’est difficile de rivaliser avec ces nouvelles constructions», a fait valoir la porte-parole de l’APQ, Annie Lapointe, lors d’une entrevue téléphonique.

L’Association voit cependant une lueur d’espoir dans l’annonce d’Ottawa de vouloir aider aussi les propriétaires dans la stratégie nationale sur le logement.

Elle dit espérer que le secteur privé pourra aussi profiter de l’enveloppe prévue pour des prêts à faible taux d’intérêt afin de réparer des logements existants.

«On espère vraiment que le privé pourra en bénéficier, parce que c’est difficile pour les propriétaires de faire des rénovations lorsque l’amortissement avec les augmentations accordées par la Régie du logement dépasse les 40 ans», a ajouté Mme Lapointe.

En Savoir Plus
5 Déc

Réseau Sélection: projet immobilier de 1 milliard à Terrebonne

Nouvelles hypothécaires

Posted by: Frederic Pichette

Publié le 30 novembre 2017 à 07h10 | Mis à jour le 30 novembre 2017 à 07h10

André Dubuc
ANDRÉ DUBUC
La Presse

Réseau Sélection lance District Union, un mégaprojet immobilier multigénérationnel de 1 milliard de dollars et de 3500 unités, dans le secteur Lachenaie, à Terrebonne, à l’intersection des autoroutes 40 et 640.

Le lancement a eu lieu hier après-midi au théâtre du Vieux-Terrebonne devant un parterre d’invités.

Située à un kilomètre à vol d’oiseau de la gare du train de banlieue de Mascouche, la première phase de District Union, évaluée à 100 millions environ, comprend 364 unités : 80 condos et 284 unités locatives. Les travaux sont officiellement commencés. REZ Immobilier, la division multirésidentielle de Réseau Sélection, entrevoit livrer le tout en 18 mois.

Trois produits seront construits de front : Quartier Sélect, un immeuble de 18 étages offrant 172 logements locatifs pour préretraités actifs ; Kubica, une tour de 17 étages de condos et de logements locatifs destinés aux familles ; et Yimby, 45 logements spécialement conçus pour répondre aux goûts de la génération Y.

L’intérêt et l’originalité de l’ensemble résident dans l’importance accordée à la cohabitation entre les générations. Les logements familiaux Kubica pourront offrir un jardin-terrasse extérieur, un peu comme à Habitat 67 et aux pyramides olympiques. Environ 20 % du terrain sera conservé comme espace vert.

Le projet est voisin d’un pôle civique : école primaire des Pionniers (déjà construite), un gymnase et un centre sportif (tous deux en construction), et bientôt une bibliothèque et un centre aquatique.

Réal Bouclin, président-fondateur et chef de la direction de Réseau Sélection, voit beaucoup plus grand pour District Union.

UNE RÉGION EN PLEIN ESSOR

Au cours des 10 prochaines années, il veut bâtir 3500 logements sur son terrain de près de 1 million de pieds carrés. Il y aura au moins une résidence pour personnes âgées en perte d’autonomie, la grande spécialité de Réseau Sélection.

« Le marché est là, dit-il. Il y a une croissance exponentielle au niveau démographique et économique. Juste dans Lanaudière, on attend 120 000 personnes de plus au cours des 20 prochaines années. Entre 6000 et 8000 emplois sont à combler dans le secteur, chaque année », ajoute-t-il.

Il prévoit un rythme de construction de 300 à 400 logements par année dans District Union.

Le projet de Terrebonne constitue le plus ambitieux de l’histoire de Réseau Sélection, fondé en 1989. À son terme, quelque part en 2018, Sélection aura construit 1200 logements dans la rue Molson, dans le quartier Rosemont, en quatre ans.

En mars 2014, M. Bouclin avait annoncé vouloir bâtir pour 2 milliards de dollars de résidences pour personnes âgées en cinq ans. Trois ans plus tard, il a accompli les trois quarts de l’ouvrage.

Sélection poursuit la construction de la tour Panorama, dans le quartier Sainte-Dorothée, sur le bord de la rivière des Prairies. C’est la résidence pour personnes âgées la plus haute du Canada avec ses 30 étages. L’immeuble en chantier a remporté un prix international : The Globals – Over 50’s Housing Health Care.

Entreprise privée soutenue financièrement par une grande caisse de retraite, Sélection compte 38 résidences en activité ou en construction, quelque 10 000 unités et emploie près de 4500 personnes. Le groupe a des chantiers en marche pour 500 millions, y compris la phase 1 de District Union.