29 Juin

Des publicités de six étages de hauteur surgissent à Montréal

Nouvelles hypothécaires

Posted by: Frederic Pichette

EXCLUSIF

Publié le 29 juin 2017 à 07h12| Mis à jour à 07h12

MAXIME BERGERON
La Presse

L’un des immeubles résidentiels les plus prestigieux du centre-ville de Montréal sera recouvert pendant plusieurs mois de publicités d’une hauteur de six étages, une méthode inédite – et controversée – pour financer une partie des travaux de maçonnerie sur la façade.

Le Groupe Atwill-Morin a entrepris, il y a deux ans, une restauration complète du Château, un complexe construit en 1925 tout près du Ritz-Carlton. Des problèmes structurels qui n’avaient pas été décelés au départ ont toutefois surgi pendant le chantier de plusieurs millions de dollars, ce qui a poussé l’entreprise à chercher des solutions pour réduire la facture de son client.

« Les propriétaires nous ont demandé ce qu’on pouvait faire pour minimiser les coûts, a expliqué à La Presse Matthew Morin, président et chef de la direction d’Atwill-Morin. Pendant une réunion de brainstorming, on a eu l’idée de mettre des publicités. »

Après plusieurs appels à des annonceurs potentiels, l’entreprise a réussi à conclure un partenariat avec Jaguar le mois dernier. Le fabricant de voitures anglaises mise sur ces publicités géantes pour se faire remarquer dans le cadre de la course de Formule E qui se tiendra cet été à Montréal.

Deux affiches de 18 mètres sur 21 mètres seront ainsi installées cette semaine sur les échafaudages devant l’immeuble de la rue Sherbrooke Ouest. Elles resteront en place jusqu’à la fin de septembre, le temps que s’achèvent les travaux de façade. « C’est immense », a reconnu M. Morin.

Illégal?

Atwill-Morin dit avoir fait toutes les vérifications nécessaires pour s’assurer de la légalité de ces bannières imposantes, qui détonneront en plein coeur du chic Mille Carré Doré. L’entreprise se base sur un article du règlement d’urbanisme de l’arrondissement de Ville-Marie qui autorise l’affichage publicitaire temporaire « sans limite » sur une « palissade de chantier » lorsque le propriétaire de l’immeuble donne son accord.

« C’est légal, on a fait les vérifications. On est sur le terrain privé de notre client, pas sur le domaine public», indique Matthew Morin.

L’arrondissement a une interprétation différente de la réglementation. On confirme avoir délivré un permis pour des travaux de maçonnerie au Château en juin 2015, mais pas pour des publicités sur des bâches. Or, celles-ci sont considérées comme des enseignes publicitaires et interdites dans ce secteur du centre-ville, à moins qu’une ordonnance spéciale ne soit émise par le conseil d’arrondissement, a expliqué la porte-parole Anik De Repentigny. Aucune ordonnance spéciale n’a été émise dans ce dossier, dit-elle.

« Si de telles bâches étaient installées, l’arrondissement avertirait le propriétaire du bâtiment qu’il contrevient à la réglementation et lui demanderait de les enlever », a fait valoir Mme De Repentigny.

Projet-pilote

Atwill-Morin, qui réalise les travaux au Château par le truchement de sa filiale Échafaudage Impact, est bien consciente que ces publicités risquent de faire jaser, voire de soulever une certaine controverse. « C’est un projet-pilote, on va voir la réaction des gens, a dit Matthew Morin. On veut commencer tranquillement, y aller étape par étape. »

L’entreprise de 400 employés est spécialisée en construction et n’a aucune envie de se transformer en agence de publicité, insiste son président. « On fait vraiment ça pour aider nos clients à restaurer leurs bâtiments. »

Matthew Morin croit néanmoins que ce modèle d’affaires pourrait permettre à plusieurs propriétaires d’immeubles, par exemple des communautés religieuses, de réaliser la restauration de leurs édifices à moindre coût. Dans le cas du Château, cette solution permettra aux copropriétaires d’économiser « plusieurs dizaines de milliers de dollars » sur la facture globale, soutient-il.

Les représentants du complexe Le Château, un immeuble de copropriétés par actions qui regroupe 136 appartements, n’ont pas voulu répondre aux questions de La Presse.

22 Juin

Chérie, la valeur de la maison a rétréci

Nouvelles hypothécaires

Posted by: Frederic Pichette

Publié le 21 juin 2017 à 11h28 | Mis à jour le 21 juin 2017 à 11h28

MARC TISON
La Presse

LE PROBLÈME

La maison est agréable, entourée d’arbres, pleine de (deux) jeunes enfants.

Construite en 2011 à l’aide d’un emprunt de 365 000 $, la propriété de Clara et Charles est grevée d’un solde hypothécaire de 299 000 $.

Malheureusement, leur budget est nettement plus étriqué que leur maison.

« Nous n’avons pas beaucoup de marge de manoeuvre, constate Clara. Tous les mois, nous devons nous serrer la ceinture. »

Pour la desserrer d’un ou deux crans, le conseiller de leur institution financière a proposé, au printemps 2016, d’intégrer dans un refinancement hypothécaire leurs diverses dettes totalisant 50 000 $.

« On était très contents, raconte Clara. On se disait : au pire, ça va nous prendre cinq ans de plus pour payer l’hypothèque, mais au moins, on sera capables de respirer. »

MAUVAISE SURPRISE

Malheureusement, la valeur de la propriété a été revue à la baisse.

« L’évaluateur de la banque a évalué la maison à 365 000 $, alors qu’elle nous a coûté 425 000 $ avec le terrain. » – Clara

Impossible d’y ajouter 50 000 $.

À la suggestion de leur conseiller, ils regroupent plutôt leurs dettes dans un prêt unique, au taux de 8 %.

À l’automne 2016, à la fin du terme initial de cinq ans, l’hypothèque est renouvelée pour deux ans, au taux fixe de 2,14 %.

À cette occasion, le conseiller leur recommande de transformer leur prêt en marge de crédit de 50 000 $.

Hélas, plus de six mois plus tard, « elle est toujours à 50 000 $, indique Clara. On baisse, on remonte. C’est impossible de descendre plus bas. »

Comment peuvent-ils se donner un peu de marge de manoeuvre ? Pas question de déménager et vendre à perte. « J’ai l’intention de rester là 40 ans », dit-elle.

REMPLACER LES VÉHICULES

Pour compliquer les choses, Clara prévoit remplacer très bientôt sa voiture âgée de neuf ans, en raison de son odomètre bien repu.

Charles loue un VUS dont le contrat échoit sous peu. « On a décidé qu’on allait prendre une voiture un peu moins grosse, à peu près 125 $ moins chère par mois », explique-t-elle.

Ils espèrent qu’au prochain renouvellement hypothécaire, ils seront en mesure d’incorporer leurs dettes dans leur prêt.

« Mais c’est dans deux ans ! », s’exclame Clara.

« Que pouvons-nous faire ? »

LA VIE EN CHIFFRES

Clara, 41 ans

Revenus : 72 500 $

Valeur du régime de retraite de l’employeur : 60 000 $

REER : 5000 $

Solde de RAP en cours de remboursement : 16 000 $

Charles, 50 ans

Revenus : 97 500 $

Valeur du régime de retraite de l’employeur : 180 000 $

REER : 33 000 $

Solde de RAP en cours de remboursement : 3000 $

Deux enfants d’âge primaire

Propriété

Coût d’acquisition (2011) : 425 000 $

Solde hypothécaire : 299 000 $

Valeur actuelle estimée : 365 000 $

Taux d’intérêt : 2,14 %

Marge de crédit : 49 000 $

Taux d’intérêt : 4,7 %

LA RÉPONSE

Clara et Charles sont à la fois dans un bourbier et dans le brouillard.

Comment s’en extirper ?

Josée Laframboise, planificatrice financière chez BMO Groupe financier, n’entrevoit que deux manoeuvres.

La première consiste à faire marche arrière.

S’il est impossible de boucler le budget, il faut supprimer la plus importante obligation. Le couple devra vendre la maison, encaisser la perte et repartir à neuf.

Mais est-il vraiment impossible de boucler ce budget ?

Ici s’ouvre la seconde avenue : continuer dans la même direction, mais à petite vitesse.

Dans le budget sommaire fourni par Clara, « je vois des paiements mensuels de 750 $ sur cartes de crédit », indique Josée Laframboise.

Le budget comporte également un poste de 1000 $ consacré chaque mois au remboursement de la marge de crédit.

« Mais la marge ne diminue jamais. Je soupçonne qu’ils paient leur carte de crédit avec la marge. » – Josée Laframboise

Ce transfert est probablement indirect : chaque mois, le paiement de la carte de crédit laisse peu de place au remboursement de la marge, qui figure au bas de la liste des priorités.

REMBOURSEMENT OBLIGATOIRE

Pour résoudre le dilemme, notre planificatrice propose de placer le remboursement de la marge de crédit au coeur de leur budget, « comme s’ils n’avaient pas le choix de la payer, à la manière d’un prêt ».

Ce versement de 1000 $ par mois pourrait être programmé avec un virement mensuel automatique.

Avec le taux d’intérêt actuel de 4,7 %, cet effort ramènerait le solde de la marge à 34 800 $ en octobre 2018, à la fin du terme hypothécaire actuel.

Le solde hypothécaire s’établirait alors à 279 500 $. « Si j’additionne les deux, je suis rendue à 314 000 $ de dettes, énonce Josée Laframboise. Quand ils vont renouveler l’hypothèque, je les mets en situation de renégocier autre chose. »

En supposant que la propriété ait regagné un peu de valeur par rapport à la malheureuse estimation de 2016, le couple serait sans doute en position d’ajouter sur l’hypothèque une part plus ou moins importante du solde de la marge.

Mais entre-temps, il faut dégager les 1000 $ nécessaires.

RÉDUIRE LES FRAIS DE TRANSPORT

Le couple veut remplacer le véhicule de Charles, qui arrive au terme de sa location, et la vieille voiture de Clara.

En choisissant pour Charles un VUS plus petit, le couple réduirait ses mensualités de 125 $, selon les estimations de Clara.

Mais si elle remplace aussi sa voiture, le couple consacrerait plutôt 250 $ par mois de plus qu’aujourd’hui aux versements automobiles.

« Il faudrait que Clara garde sa voiture, à la limite jusqu’en octobre 2018 », recommande Josée Laframboise.

CONSULTATION BUDGÉTAIRE

Quelles autres dépenses le couple est-il prêt à sacrifier ? Si Clara et Charles veulent épousseter leur budget, ils pourraient éliminer les 200 $ consacrés chaque mois à la femme de ménage.

Ils devront également détailler et peser les dépenses de 750 $ portées sur la carte de crédit.

Pour cet exercice, le couple aurait avantage à consulter un conseiller budgétaire, à l’ACEF de leur région, par exemple.

Il n’y aura pas de miracle. Clara et Charles devront réduire leur train de vie.

Mais ils peuvent aussi vendre leur maison.

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